Entscheidungs 3Ob13/18k. OGH, 21-02-2018
| ECLI | ECLI:AT:OGH0002:2018:0030OB00013.18K.0221.000 |
| Judgement Number | 3Ob13/18k |
| Record Number | JJT_20180221_OGH0002_0030OB00013_18K0000_000 |
| Date | 21 Febrero 2018 |
| Court | Oberster Gerichtshof (Österreich) |
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr.
Hoch als Vorsitzenden sowie die Hofräte Dr. Roch und Dr. Rassi und die Hofrätinnen Dr. Weixelbraun-Mohr und Dr. Kodek als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dr. T*****, vertreten durch Huber Swoboda Oswald Aixberger Rechtsanwälte GmbH in Wien, wider die beklagte Partei Dkfm. K*****, vertreten durch Dr. Michael Ott & Mag. Christoph Klein, Rechtsanwälte in Wien, wegen Aufkündigung, infolge Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 18. Oktober 2017, GZ 40 R 31/17f-61, womit das Urteil des Bezirksgerichts Hietzing vom 14. November 2016, GZ 9 C 321/11z-57, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Der Revision wird Folge gegeben.
Die Urteile der Vorinstanzen werden aufgehoben und die Rechtssache wird zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Begründung:
Der Kläger ist Alleineigentümer einer 1.144 m² großen Liegenschaft in Wien mit einer um das Jahr 1900 errichteten freistehenden Cottage-Villa. Das Gebäude besteht aus dem Souterrain (= Kellergeschoß, in dem sich ua eine Garage befindet), dem Hochparterre, dem (ersten) Obergeschoß und einem unausgebauten Dachgeschoß.
Der Beklagte ist aufgrund eines Mietvertrags vom 9. März 1976 Hauptmieter der gesamten Liegenschaft. Als Mietzins wurde damals ein Betrag von 17.500 ATS monatlich (wertgesichert) zuzüglich USt und Betriebskosten vereinbart. Davon entfallen nach der Vereinbarung im Mietvertrag 3.500 ATS zuzüglich USt und 25 % der vom Beklagten zu tragenden Betriebskosten auf das – für Wohnzwecke angemietete – Obergeschoß und 14.000 ATS zuzüglich USt und 75 % der vom Beklagten zu tragenden Betriebskosten auf das restliche – für Büro- und Geschäftszwecke angemietete – Gebäude samt der mitgemieteten Gartenparzelle.
Im Mietvertrag wurde dem Beklagten die gänzliche oder teilweise Untervermietung oder -verpachtung des Bestandobjekts mit Ausnahme der Garage „grundsätzlich“ gestattet. Es kann nicht festgestellt werden, dass die seinerzeitige Vermieterin dem Beklagten im Zuge des Mietvertragsabschlusses oder danach die Untervermietung zu beliebigen Bedingungen gestattet hätte. Ebenso kann nicht festgestellt werden, dass dem Kläger oder einem seiner Rechtsvorgänger die Höhe der vom Beklagten lukrierten Untermietzinse vor dem Jahr 2010 bekannt gewesen wäre oder dass der Kläger oder seine Rechtsvorgänger gegenüber dem Beklagten auf die Geltendmachung des Kündigungsgrundes der teilweisen Untervermietung zu einem unverhältnismäßig hohen Untermietzins verzichtet hätten.
Der Beklagte übernahm im Mietvertrag die Verpflichtung, das Innere des Hauses auf eigene Kosten zu renovieren und instandzuhalten, sowie den Garten in ordentlichem, sauberem und gepflegtem Zustand zu erhalten. Weiters verpflichtete er sich zur Gehsteigreinigung und zur Schneeräumung. Er führte nach Anmietung umfangreiche Sanierungsarbeiten am Haus durch. So sanierte er sukzessive die desolaten Wohnungen im ersten Stock, das Hochparterre und das Souterrain. Für die Sanierung von Souterrain und Hochparterre wendete er in den 80er Jahren des vorigen Jahrhunderts insgesamt rund 700.000 ATS auf. In den Jahren 2008 und 2009 tätigte er weitere Investitionen im Hochparterre und im Souterrain.
Ab Anfang der 80er-Jahre betrieb der Beklagte, der das erste Obergeschoß als Wohnung nutzte und nutzt, im Hochparterre und im Souterrain ein Bürozentrum: Er gab Unternehmern Büroräume kombiniert mit bestimmten Serviceleistungen (Benutzung des Kopiergeräts und des Telex-Anschlusses, der Nebenräumlichkeiten, des Besprechungszimmers, sowie Möglichkeit der Inanspruchnahme einer Sekretärin für Schreibarbeiten oder die Entgegennahme von Telefonaten) in Unterbestand. Im Hochparterre standen dafür sieben Räume zur Verfügung. Im Souterrain entstanden durch Komplettsanierung und Vergrößerung der ehemaligen Hausbesorgerwohnung zwei getrennt begehbare Büroräume, die er ebenfalls untervermietete. Neben der Untervermietung von Büroräumen (mit oder ohne Zusatzleistungen) stellte der Beklagte Unternehmern auch Firmendomizile ohne räumliche Unterbringung zur Verfügung; Grundleistung solcher Verträge war ein handels- und gewerberechtlicher Firmensitz, dazu kamen verschiedene Leistungspakete wie Postannahme, Postversand, Telex-Service oder Fax-Service.
Seit seiner Pensionierung im Jahr 2003 bot der Beklagte, der das erste Obergeschoß des Hauses bewohnt, in seinem Bürozentrum keine Büroleistungen und nur mehr vereinzelt Firmendomizile an.
Mit (Unter-)Mietvertrag vom 31. August 2009 gab der Beklagte einer GmbH das sich über das gesamte Hochparterre (mit einer Nutzfläche von rund 220 m²) erstreckende Büro Top 2 in Unterbestand. Die vom Beklagten im Hochparterre getätigten Investitionen hatten bei Beginn des Untermietverhältnisses, soweit sie für die Untermieterin von objektivem Nutzen waren, einen Zeitwert von 34.223 EUR brutto. Unter Berücksichtigung der gewichteten Restnutzungsdauer dieser Investitionen betrug der der Untermieterin pro Monat zugute kommende Zeitwert 197,21 EUR (inklusive Gewinnzuschlag von 8 %).
Mit (Unter-)Mietvertrag vom 11. Oktober 2010 gab der Beklagte das im Souterrain gelegene Büro Top 1 (bestehend aus den beiden von ihm geschaffenen Büroräumen mit einer Gesamtfläche von rund 60 m²) einer anderen GmbH in Unterbestand. Der Zeitwert der vom Beklagten in diesem Objekt getätigten und für die Untermieterin objektiv nützlichen Investitionen betrug bei Beginn des Untermietverhältnisses rund 8.688 EUR brutto. Unter Berücksichtigung der...
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