Entscheidungs 3Ob90/11y. OGH, 12-10-2011
| ECLI | ECLI:AT:OGH0002:2011:0030OB00090.11Y.1012.000 |
| Judgement Number | 3Ob90/11y |
| Date | 12 Octubre 2011 |
| Record Number | JJT_20111012_OGH0002_0030OB00090_11Y0000_000 |
| Court | Oberster Gerichtshof (Österreich) |
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Prückner als Vorsitzenden sowie den Hofrat Hon.-Prof. Dr. Neumayr, die Hofrätin Dr. Lovrek und die Hofräte Dr. Jensik und Dr. Roch als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei, Dr. Wilfried Leys, Rechtsanwalt, Landeck, Malserstraße 49a, als Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen der M***** GmbH & Co KG, ***** (***** des Landesgerichts Innsbruck), wider die beklagten Parteien 1. Martin S*****, und 2. Christine S*****, beide vertreten durch Dr. Christian Pichler, Rechtsanwalt in Reutte, wegen 218.500 EUR sA, infolge Revision der beklagten Parteien gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Innsbruck als Berufungsgericht vom 17. März 2011, GZ 1 R 15/11g-92, womit infolge Berufungen beider Parteien das Urteil des Landesgerichts Innsbruck vom 18. November 2010, GZ 14 Cg 172/05x-80, in der Hauptsache teilweise abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung
1. den
B e s c h l u s s
gefasst:
Die Revision wegen Nichtigkeit wird verworfen.
2. zu Recht erkannt:
Im Übrigen wird der Revision Folge gegeben.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass sie unter Berücksichtigung der in Rechtskraft erwachsenen Abweisung eines Teilzinsenbegehrens zu lauten haben:
„Das Klagebegehren, die beklagten Parteien seien zur ungeteilten Hand schuldig, der klagenden Partei 218.500 EUR samt 9,47 % Zinsen seit 20. Dezember 2004 zu bezahlen, wird abgewiesen.“
Die klagende Partei ist schuldig, den beklagten Parteien die mit 13.563,22 EUR bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin enthalten 449,75 EUR USt und 10.864,70 EUR Barauslagen) bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
Die Kostenaussprüche der Vorinstanzen werden aufgehoben. Dem Berufungsgericht wird die Fällung einer neuen Entscheidung über die Kosten des Verfahrens erster und zweiter Instanz aufgetragen.
Entscheidungsgründe:
Das Verfahren befindet sich im dritten Rechtsgang, in dem der Oberste Gerichtshof erstmals damit befasst ist. Gegenstand des Revisionsverfahrens ist (nur mehr) ein Leistungsbegehren des Anfechtungsklägers über 218.500 EUR samt 4 % Zinsen seit 20. Dezember 2004 wegen nützlicher Aufwendungen der Gemeinschuldnerin als Bestandnehmerin für das im Eigentum der Beklagten und Bestandgeber stehende Bestandobjekt; der Geltendmachung stehe ein dazu im Mietvertrag vereinbarter Verzicht wegen Unwirksamkeit nach § 28 Z 3 KO nicht entgegen.
Nachstehender Sachverhalt ist im dritten Rechtsgang unbekämpft:
Mit Beschluss des Erstgerichts vom 20. Dezember 2004, *****, wurde über das Vermögen der M***** GmbH & Co KG (in Hinkunft GS) das Konkursverfahren eröffnet und der Kläger zum Masseverwalter bestellt. Kommanditist der GS ist der Erstbeklagte, Komplementärin die M***** GmbH (in Hinkunft GmbH), deren Gesellschafter der Erstbeklagte zu 90 % und die Zweitbeklagte zu 10 % sind; ihr selbständig vertretender Geschäftsführer ist der Erstbeklagte.
Die GS war seit 1990 Eigentümerin der EZ 51 Grundbuch *****, bestehend aus Gst 85 mit einem landwirtschaftlichen Gebäude, das an den Hofraum der damaligen Metzgerei der GS anschloss. Nach jahrelangen vergeblichen Bemühungen einer Verwertung/Nutzung dieser Liegenschaft wurde eine Vermessungsurkunde erstellt, mit welcher das Gst 85 in das neugebildete Gst 85/1 mit einer Fläche von 694 m2 und in das neugebildete Gst 85/2 mit einer Fläche von 725 m² geteilt wurde. Die Beklagten gründeten 1998 eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR), und erwarben noch im Jahr 1998 das Gst 85/1 um 3.000.000 ATS zwecks Ausbau zur Vermietung. 1998 und 1999 erfolgte der Um- und Ausbau des Gebäudes durch die GesbR der Beklagten, ohne dass es zunächst zur Verbücherung des Kaufvertrags gekommen wäre. Die Geschosse 1, 2 und 3 wurden ab April 1999 vermietet, das Erdgeschoss stand zunächst leer.
Ende 2000 waren Pläne für den Ausbau des Erdgeschosses in ein Restaurant, dass die GS betreiben sollte, fertig gestellt. Zunächst war beabsichtigt, dass die Beklagten im Rahmen ihrer GesbR die baulichen Investitionen im Erdgeschoss für den Restaurantbetrieb der GS tragen. Im Zuge der Finanzierungsgespräche ergab sich jedoch, dass die GS eine Förderung in Anspruch nehmen könnte, welche die GesbR nicht erhalten würde. Angesichts des Investitionsrahmens von ca 1.000.000 EUR wurde vereinbart, dass der Erstbeklagte aus einem Verkauf einer Privatliegenschaft eine Einlage in die GS in der Höhe von 109.009 EUR (= 1.500.000 ATS) und darüber hinaus eine weitere Einlage aus einer Schenkung der Zweitbeklagten von 72.673 EUR (= 1.000.000 ATS) einbringt sowie eine S***** OEG gegründet wird, die eine Kapitaleinlage in Form einer stillen Gesellschaft von 365.000 EUR leistet. Die GS (die damals noch immer grundbücherliche Eigentümerin des Gebäudes war) führte den Ausbau durch und nahm das Restaurant im Dezember 2001 in Betrieb. Zwischen der GS und den Beklagten war weiters mündlich vereinbart, dass die GS aufgrund des Umstands, dass sie als Mieterin hohe Investitionen getätigt hat, eine Miete von nur 1.500 EUR bezahlt. Damals sind die Beklagten davon ausgegangen, dass das Unternehmen bis zu ihrer Pensionierung in dieser Form geführt wird. Die baulichen Investitionen der GS hatten zu den Zeitpunkten September 2002, Dezember 2004 und August 2005 jeweils einen Zeitwert von 295.500 EUR.
Am 16. September 2002 schloss die GS als Verkäuferin mit den Beklagten als Käufer einen schriftlichen Kaufvertrag über das neugebildete Gst 85/1 mit einer Fläche von 947 m2 um einen Betrag von 218.018,50 EUR (= 3.000.000 ATS). In diesem Vertrag ist unter anderem festgehalten, dass der Kaufschilling bereits entrichtet wurde und nunmehr ein Rechtsgeschäft dokumentiert werde, das mündlich bereits 1998 zustande gekommen sei, dass auf Gst 85/1 ein altes, baufälliges, mehrstöckiges Gebäude errichtet gewesen sei und dieses renovierungsbedürftige Gebäude samt Grundfläche den Gegenstand des Vertrags bilde; mittlerweile seien erhebliche Aus- und Umbauarbeiten im Parterre auf Kosten der Verkäuferin vorgenommen worden, wobei diese das Parterre von den Käufern in einem gesonderten Vertrag zu einem unter Berücksichtigung der bereits erbrachten Ausbauarbeiten festzusetzenden Mietzins mieten werde. Nach Überarbeitung des Teilungsplans wurde der Kaufvertrag mit Ergänzung vom 6. Juli 2004 dahingehend abgeändert, dass die Fläche des Gst 85/1 von 947 m² auf 951 m2 erhöht und die Aufsandungserklärung entsprechend adaptiert wurde. Beide Urkunden wurden vom Erstbeklagten als Geschäftsführer der GmbH für die GS und von beiden Beklagten als Käufer unterfertigt. Am 13. Juli 2004 wurde das Grundbuchgesuch zur Durchführung des Kaufvertrags betreffend Gst 85/1 eingebracht und in der Folge bewilligt.
1997 wurde das Unternehmen (Betrieb einer Fleischhauerei im Groß- und Einzelhandel) neu ausgerichtet und beabsichtigt, neben den bisherigen Geschäftsfeldern auch ein Restaurant zu betreiben und in das Catering-Geschäft einzusteigen. Dieses Konzept war allerdings in der Folge nicht besonders erfolgreich, die erhofften Umsätze und Gewinne blieben aus, auch wenn der Restaurantbetrieb auf Gst 85/1 zufriedenstellend verlief. Bereits im Wirtschaftsjahr 1999/2000 traten größere Schwierigkeiten mit einem Jahresverlust von knapp 293.000 EUR auf. Im Wirtschaftsjahr 2002/2003 verschärfte sich die Situation durch den krankheitsbedingten Ausfall eines Mitarbeiters im Außendienst, was zu einem Umsatzverlust in der Größenordnung von 500.000 EUR führte, die Umsätze im Großhandel gingen vom Wirtschaftsjahr 2001/2002 von 1.927.000 EUR auf 1.470.000 EUR im Wirtschaftsjahr 2003/2004 zurück. Dieser Umsatzverlust konnte in der Folge nicht mehr wett gemacht werden.
Das Unternehmen wurde im Kreditbereich wesentlich von der B***** AG (in Hinkunft Hausbank) finanziert. Der laufende Zahlungsverkehr wurde auch über zwei andere Banken abgewickelt. Nachdem der Hausbank die Umsatzrückgänge nicht verborgen blieben, kam es im Frühjahr 2004 zu einem Gespräch zwischen deren zuständigen Vertriebsleiter und dem Erstbeklagten über die Sanierungs- und Reorganisationsschritte des gemeinschuldnerischen Unternehmens und dem Wunsch nach Übernahme einer zusätzlichen Haftung des Erstbeklagten über 300.000 EUR oder nach Eintragung hinterlegter Pfandurkunden im Grundbuch. Der Erstbeklagte unterfertigte am 6. März 2004 eine Bankgarantie über 300.000 EUR.
Am 26. Juli 2004 unterschrieben die Beklagten als Vermieter und der Erstbeklagte für die GS als Mieterin einen schriftlichen Mietvertrag, der auszugsweise nachfolgenden Inhalt hat:
I. Vorbemerkung
Dieser Mietvertrag wurde bereits vor fünf Jahren mündlich geschlossen, die damals getroffenen Vereinbarungen werden in dieser Urkunde nunmehr schriftlich festgehalten.
II. Mietgegenstand
Die Vermieter sind je zur Hälfte Eigentümer des Geschäftshauses ***** in *****. Die gesamten Geschäftsräumlichkeiten im Parterre dieses Hauses (SB-Restaurant, Restaurant, Metzgerei, Verkaufslokal samt den Nebenräumlichkeiten) werden an die Mieterin zu den unten angeführten Bedingungen vermietet.
III. Mietdauer
Das Mietverhältnis begann mit 1. 12. 2001 und endet zum 31. 12. 2005, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Das Mietverhältnis verlängert sich stillschweigend jeweils um ein Jahr, wenn nicht eine Partei spätestens drei Monate vor dem Ablauf mittels eingeschriebenem Brief an die...
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