Entscheidungs 4Ob133/18i. OGH, 17-07-2018
| ECLI | ECLI:AT:OGH0002:2018:0040OB00133.18I.0717.000 |
| Judgement Number | 4Ob133/18i |
| Date | 17 Julio 2018 |
| Record Number | JJT_20180717_OGH0002_0040OB00133_18I0000_000 |
| Court | Oberster Gerichtshof (Österreich) |
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Vogel als Vorsitzenden und die Hofräte Dr. Schwarzenbacher, Hon.-Prof. Dr. Brenn, Dr. Rassi und MMag. Matzka als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei S***** GmbH (vormals P***** GmbH), *****, vertreten durch Urbanek Lind Schmied Reisch Rechtsanwälte OG in St. Pölten, gegen die beklagte Partei W***** GmbH, *****, vertreten durch Mag. Bernhard Österreicher, Rechtsanwalt in Pfaffstätten, wegen Aufkündigung, über die Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien vom 25. April 2018, GZ 38 R 322/17k-19, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Hernals vom 28. August 2017, GZ 16 C 36/17d-14, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 418,78 EUR (darin enthalten 69,80 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
Mit Mietvertrag vom 25. Juli 1996 mietete die Beklagte Geschäftsräume in einem nach dem 31. Dezember 1967 ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel errichteten Haus in Wien, das (seit 2010) der Klägerin gehört; später mietete die Beklagte weitere Flächen im Haus dazu.
Zur Dauer des Mietverhältnisses enthält der Mietvertrag folgende Bestimmungen:
㤠2 Mietzeit
2. Das Mietverhältnis beginnt am 1. August 1996 und wird auf die Dauer von drei Jahren abgeschlossen.
3. Der Mietvertrag kann von beiden Teilen unter Einhaltung einer halbjährigen Kündigungsfrist zum Ende des Kalendermonats gerichtlich aufgekündigt werden.
4. Wenn der Mietvertrag zum Ablauf nicht gekündigt wird, verlängert er sich jeweils auf weitere drei Jahre.
§ 7 Vereinbarter Kündigungsgrund
Es wird vereinbart, dass folgende für den Vermieter wichtige und bedeutsame Tatsachen als Kündigungsgrund geltend gemacht werden können:
1. Nicht pünktliche Bezahlung der Zins- und Betriebskostenanzahlungen und -nachzahlungen laut Index.
2. Nicht vertragsmäßige Verwendung des Mietgegenstands.
3. Bei Ausgleichs- oder Konkursantrag gegen den Mieter.“
Die Vertragsparteien haben dem Text des schriftlichen Mietvertrags keine besondere Bedeutung beigemessen; sie gingen übereinstimmend davon aus, dass das Bestandverhältnis längere Zeit andauern soll. Mit Schreiben vom 16. Jänner 2017 teilte die Klägerin der Beklagten mit, dass keine weitere Verlängerung des Bestandvertrags stattfindet und dieser zum 31. Juli 2017 endet.
Mit Schriftsatz vom 16. Jänner 2017 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis gerichtlich auf. Die aktuelle Befristung ende mit 31. Juli 2017; die Aufkündigung diene ausschließlich der Verhinderung einer weiteren Verlängerung des Bestandverhältnisses, weshalb ein Kündigungsgrund nach § 30 MRG nicht erforderlich sei. Sie könne sich allerdings auch auf den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 13 MRG stützen, weil die beabsichtigte Mitteilung von der Nichtverlängerung des Mietvertrags als Kündigungsgrund vereinbart worden sei.
Die Beklagte erhob Einwendungen gegen die Aufkündigung und brachte vor, dass die Befristung für den zugrunde liegenden Mietvertrag über Geschäftsräume, an denen kein Wohnungseigentum bestehe, unwirksam sei. Außerdem habe der ursprüngliche Vermieter auf die Kündigungsmöglichkeit verzichtet.
Das Erstgericht erklärte die Aufkündigung für rechtswirksam und erkannte die Beklagte schuldig, die in Bestand genommenen Objekte geräumt von ihren Fahrnissen der Klägerin zu übergeben. Für eine wirksame Befristung eines Mietvertrags sei nur vorausgesetzt, dass der unbedingte Endtermin durch Datum oder Fristablauf festgelegt sei; einer ausdrücklichen Vereinbarung, dass der Vertrag ohne Kündigung erlösche, bedürfe es nicht. Auch eine Verlängerungsoption – hier für jeweils drei Jahre – für den Fall der nicht rechtzeitigen Kündigung zum Vertragsende schade nicht. Die vereinbarte Befristung sei daher durchsetzbar.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge, hob die Kündigung als rechtsunwirksam auf und wies das auf Übergabe der gemieteten Räume gerichtete Klagebegehren ab. Eine Befristung sei wirksam, wenn sich der Mieter von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer einstellen könne. Dies erfordere einen unbedingten Endtermin, der durch datumsmäßige Angabe des Endtermins oder des Anfangszeitpunkts festgelegt sein müsse. Eine – hier zu beurteilende – Verlängerungsoption für den Fall einer nicht rechtzeitigen Kündigung entspreche allerdings einem bedingten Endtermin; die Bedingung bestehe in der Kündigung vor Ablauf der Vertragslaufzeit. Jedenfalls bei fortlaufender, sich wiederholender Verlängerung um jeweils drei Jahre sei eine solche Befristungsvereinbarung unwirksam. Die Revision sei zulässig, weil das Berufungsgericht von der Judikatur des Obersten Gerichtshofs, wonach eine Verlängerungsoption der Annahme eines unbedingten Endtermins nicht entgegenstehe, abgewichen sei bzw keine Judikatur des Obersten Gerichtshofs dazu bestehe, ob trotz Vereinbarung einer
– mangels Kündigung – sich jeweils um drei Jahre verlängernden Vertragszeit ein unbedingter Endtermin und damit eine durchsetzbare Befristung anzunehmen sei.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Revision der Klägerin, die darauf abzielt, die Aufkündigung für rechtswirksam zu erklären.
Mit ihrer Revisionsbeantwortung beantragt die Beklagte, die Revision zurückzuweisen, in eventu, dieser den Erfolg zu versagen.
Die Revision ist zulässig, weil zur Beurteilung einer Vertragsklausel, die im (Teil-)Anwendungsbereich des MRG einen befristeten Mietvertrag mit dem Erfordernis einer Kündigungs- bzw einer Nichtauflösungserklärung kombiniert, eine Klarstellung durch den Obersten Gerichtshof geboten erscheint. Die Revision ist aber nicht berechtigt.
1. Im Anlassfall ist...
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