Entscheidungs 5Ob18/14d. OGH, 23-04-2014
| ECLI | ECLI:AT:OGH0002:2014:0050OB00018.14D.0423.000 |
| Judgement Number | 5Ob18/14d |
| Record Number | JJT_20140423_OGH0002_0050OB00018_14D0000_000 |
| Date | 23 Abril 2014 |
| Court | Oberster Gerichtshof (Österreich) |
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden sowie die Hofräte und Hofrätinnen Dr. Lovrek, Dr. Höllwerth, Mag. Tarmann-Prentner und Mag. Wurzer als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragsteller 1. W*****, 2. N*****, beide *****, vertreten durch Dr. Klaus Nuener, Rechtsanwalt in Innsbruck, gegen die Antragsgegnerin 1. „W*****“ *****gesellschaft m.b.H., *****, vertreten durch Dr. Christian Fuchshuber, Rechtsanwalt in Innsbruck, sowie sämtlicher übrigen Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ ***** GB *****, wegen § 52 Abs 1 Z 1 WEG iVm § 9 Abs 3 WEG, über den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Beschluss (richtig: Sachbeschluss) des Landesgerichts Innsbruck als Rekursgericht vom 6. September 2013, GZ 3 R 218/13z-49, womit über Rekurs der Antragsgegnerin der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Innsbruck vom 25. März 2013, GZ 16 Msch 3/08h-45, abgeändert wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Antragsteller sind schuldig, der Antragsgegnerin die mit 816,66 EUR bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung (darin enthalten 136,44 EUR USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
Vorauszuschicken ist, dass die Parteirollen im gerichtlichen Verfahren nach § 37 Abs 1 MRG bzw - wie hier - im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 1 WEG jenen vor der zunächst befassten Gemeinde entsprechen. Mit Anrufung des Gerichts endet das Verfahren vor der Gemeinde. Das Gericht hat über den bei der Gemeinde gestellten Sachantrag zu entscheiden, der somit den Verfahrensgegenstand bestimmt (vgl Klicka in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht³ § 40 MRG Rz 5 mwN). Daraus ergibt sich aber auch zwingend, dass sich die Parteirollen im Gerichtsverfahren unabhängig davon nicht ändern, welche Partei des Schlichtungsstellenverfahrens das Gericht anrief.
Die Antragsgegnerin erwarb die Liegenschaft EZ ***** GB ***** mit Kaufvertrag vom 18. 12. 1968.
Mit Entscheidung des Stadtmagistrats Innsbruck (Schlichtungsstelle) vom 22. 5. 1973 wurden zur vorgesehenen Begründung von Wohnungseigentum für die Liegenschaft die Jahresmietwerte 1914 auf Basis des WEG 1948 ermittelt. Der Gesamtjahresmietwert ist derzeit mit 105.210 Kronen festgesetzt.
Die Antragsgegnerin ist zu 110/10521-Anteilen Miteigentümerin der Liegenschaft, mit welchen Wohnungseigentum an der Wohnung W008, an den Abstellräumen 216 und 115 sowie den Pkw-Einstellplätzen 55 und 91 verbunden ist (B-LNR 248).
Die Antragsteller (Eigentümerpartner) sind Rechtsnachfolger der während des Verfahrens verstorbenen ursprünglichen Antragstellerin. Sie war zu 169/2342-Anteilen, mit welchen Wohnungseigentum an der Wohnung W504/505 samt Zubehör verbunden ist, Miteigentümerin der Liegenschaft.
Gegenstand dieses Verfahrens ist der Antrag auf Neufestsetzung der Nutzwerte der Liegenschaft.
Die Antragstellerin brachte vor, im Zuge der Parifizierung im Jahr 1973 sei die Hausbesorgerwohnung W008 samt den dazugehörigen Abstellräumen und Autoeinstellplätzen mitparifiziert worden; Wohnungseigentümerin sei die Antragsgegnerin. Die Parifizierung und Wohnungseigentumsbegründung an dieser Wohnung sei jedoch zu Unrecht erfolgt, weil es sich um die Hausbesorgerwohnung handle, die zu den allgemeinen Teilen der Liegenschaft zähle. Bei einer Neufestsetzung der Nutzwerte habe daher die Hausbesorgerwohnung samt Zubehörflächen außer Betracht zu bleiben. Eine konkludente Um-(Rück-)widmung sei nicht erfolgt. Tatsächlich sei die Wohnung W008 Allgemeinfläche und unterliege der ordentlichen Verwaltung der Eigentümergemeinschaft.
Die Antragsgegnerin wendet ein, dass von dem aus fünf Teilen bestehenden WE-Objekt (Wohnung W008, zwei Abstellräume und zwei Autoeinstellplätze) lediglich die Wohnung einem näher bezeichneten Hausbesorger bis zur Beendigung seiner Tätigkeit per 31. 8. 2004 überlassen worden sei. Die Abstellräume seien vom Hausbesorger nie benützt worden; der Autoeinstellplatz 55 sei bereits 1986 verkauft worden. Eine Verbücherung sei nicht erfolgt. Der Autoeinstellplatz 91 sei vermietet worden.
Bei der Wohnung W008 handle es sich nicht um eine „klassische“ Hausbesorgerwohnung. Eine Wohnung werde erst durch ihre Widmung zur Hausbesorgerwohnung. Hier sei zunächst Wohnungseigentum begründet worden. Erst nachher sei die Wohnung dem Hausbesorger zur Verfügung gestellt worden. Der Hausbesorger habe nicht nur in diesem Haus seinen Dienst verrichtet, sondern auch in weiteren Häusern der Wohnanlage, die auf selbständigen Liegenschaften errichtet seien. Derzeit stehe die Wohnung leer. Seit 1. 9. 2004 gebe es in der Wohnungseigentumsanlage keinen Hausbesorger mehr. Es existierte daher schon begrifflich keine Hausbesorgerwohnung.
Dass die Wohnung schon seit Jahren nicht mehr als Hausbesorgerwohnung verwendet werde, sei im Übrigen der ursprünglichen Antragstellerin bestens bekannt; es sei daher jedenfalls zu einer konkludenten Umwidmung (Rückwidmung) gekommen, die mit dem Außerkrafttreten des Hausbesorgergesetzes als endgültig zu betrachten sei. Diese Umwidmung entspreche auch und gerade dem mehrfach erklärten Willen der ursprünglichen Antragstellerin, den sie auch in einem näher bezeichneten weiteren außerstreitigen Wohnrechtsverfahren eingenommen habe. Durch die Umwidmung sei eine Heilung eingetreten; einer Neufestsetzung der Nutzwerte bedürfe es nicht.
Die offenbar von der ursprünglichen Antragstellerin angestrebte entschädigungslose Enteignung der Antragsgegnerin verstoße gegen die verfassungsrechtlich garantierte Unverletzlichkeit ihres Eigentums. Wollte man die Wohnung W008 als allgemeinen Teil der Liegenschaft ansehen, ergebe sich daraus die zwingende Konsequenz, dass ein Ausgleichsanspruch der Antragsgegnerin gegen alle übrigen Eigentümer bestünde.
Das Erstgericht nahm im zweiten Rechtsgang in den Spruch seines Sachbeschlusses (Punkt 3. und 4.)...
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