Entscheidungs 5Ob224/12w. OGH, 06-06-2013
| ECLI | ECLI:AT:OGH0002:2013:0050OB00224.12W.0606.000 |
| Record Number | JJT_20130606_OGH0002_0050OB00224_12W0000_000 |
| Date | 06 Junio 2013 |
| Judgement Number | 5Ob224/12w |
| Court | Oberster Gerichtshof (Österreich) |
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden und die Hofrätinnen Dr. Hurch und Dr. Lovrek sowie die Hofräte Dr. Höllwerth und Mag. Wurzer als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin P***** & P***** GmbH, *****, vertreten durch Dr. Gernot Kerschhackel, Rechtsanwalt in Baden, gegen die Antragsgegnerin Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft EZ 86 GB *****, sowie 1. Mag. M***** M*****, 2. S***** H*****, 3. H***** S*****, 4. G***** E*****, diese vertreten durch AVIA Rechtsanwälte Dr. Viktor Wolczik, Dr. Alexander Knotek, Mag. Florian Knotek Rechtsanwälte GesbR in Baden, 5. B***** E*****, diese vertreten durch Dr. Martin Prokopp, Rechtsanwalt in Baden, alle *****, und die übrigen Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ 86 GB *****, als „Beteiligte“ wegen § 52 Abs 1 Z 8 WEG 2002 iVm § 21 WEG 2002, über den Revisionsrekurs der Erst- bis Drittwohnungseigentümer gegen den Beschluss (richtig: Sachbeschluss) des Landesgerichts Wiener Neustadt als Rekursgericht vom 11. September 2012, GZ 19 R 47/12s-7, mit dem infolge Rekurses der Erst- bis Viertwohnungseigentümer der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Baden vom 3. Februar 2012, GZ 9 Msch 23/11k (nunmehr: 14 Msch 7/12w)-11, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.
Die Erst- bis Drittwohnungseigentümer sind schuldig, der Antragstellerin die mit 429,41 EUR (darin 71,57 EUR an Umsatzsteuer) bestimmten Kosten ihrer Revisionsrekursbeantwortung zu ersetzen.
Begründung:
Die Antragstellerin war Verwalterin der Liegenschaft. Die Antragsgegnerin ist die Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft und die Antragstellerin hat in ihrem verfahrenseinleitenden Schriftsatz überdies die Mit- und Wohnungseigentümer als „sonstige Beteiligte“ bezeichnet.
Am 19. 2. 2010 übermittelte die Antragstellerin an alle Wohnungseigentümer eine Einladung zu einer am 10. 3. 2010 stattfindenden Hausversammlung, zu deren Tagesordnungspunkten (ua) die „Nachbesetzung des Hausausschusses“ gehörte. Nach erfolgter Hausversammlung erhielten die Wohnungseigentümer das Versammlungsprotokoll übermittelt, das auszugsweise (ua) folgende Passage enthielt:
„... Da der Hausausschuss vorerst nicht nachbesetzt wird, gehören ihm folgende Mitglieder an: Fr. H*****, Hr. S*****, Hr. E***** und Hr. Mag. M*****. ...“
Es steht nicht fest, wie viele Eigentümer nach Anteilen an dieser Versammlung am 10. 3. 2010 teilgenommen haben; es war jedenfalls nur eine Minderheit. Alle damals Anwesenden stimmten einstimmig dafür, die genannten Personen zum Hausausschuss zu wählen.
Bei diesem Hausausschuss handelt es sich um eine Einrichtung, die in geänderter Zusammensetzung bereits jahrzehntelang im Einsatz war und als Kontaktstelle zwischen den Wohnungseigentümern und der Hausverwaltung diente. Bestehende Probleme wurden von der Hausverwaltung gemeinsam mit dem Hausausschuss besprochen und gelöst.
Im Sommer 2011 initiierten dann Wohnungseigentümer ein Abstimmungsverfahren mit dem Ziel, einen Beschluss über die Kündigung der Antragstellerin zu fassen. Es steht nicht fest, wie diese Beschlussfassung exakt abgelaufen ist. Es stimmte jedenfalls eine deutliche Mehrheit von 65,77 % der Anteile für eine Kündigung der Antragstellerin. Am 29. 8. 2011 erfolgte folgender Aushang an allen Stiegen der Liegenschaft:
„...
Umlaufbeschluss der Wohnungseigentümerge-meinschaft der Liegenschaft ...
Abstimmungsergebnis 'Wechsel der Hausverwaltung'
…
Bei der Beschlussfassung über den Wechsel der Hausverwaltung wurde per 28. August 2011 abgestimmt wie folgt:
Gesamtstimmenanzahl: 6.064 Anteile
Abgegebene Stimmen für 'Ja': 3.988 Anteile = 65,77 Prozent Ja
Abgegebene Stimmen für 'Nein': 220 Anteile
Stimmenthaltungen: 495 Anteile
Bis 28.08.2011 nicht eingelangt 1.361 Anteile
Sohin hat die Wohnungseigentümergemeinschaft mit absoluter Mehrheit beschlossen, dass die (Name der nunmehrigen Antragstellerin) als Verwaltung der gegenständlichen Liegenschaft gekündigt wird, sodass deren Tätigkeit am 31. Dezember 2011 endet und dass die Fa. R***** I***** GmbH beauftragt wird, ab 1. Jänner 2012 die gegenständliche Liegenschaft zu verwalten.
Dieses Schreiben wird allen Wohnungseigentümern der gegenständlichen Liegenschaft zugesandt und im Stiegenhaus angeschlagen. Der Anschlag im Stiegenhaus erfolgte am 29. August 2011.
Jeder Wohnungseigentümer kann innerhalb eines Monats ab Anschlag eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses aus den im Gesetz angeführten Gründen gerichtlich festgestellt wird.
Mit der Bitte um Kenntnisnahme verbleiben wir mit freundlichen Grüßen
der Hausausschuss
Mag. M***** M*****
S***** H*****
H***** S*****
G***** E*****“
Eine Anfechtung des Beschlusses durch einen Eigentümer erfolgte nicht.
Mit Schreiben vom 29. 9. 2011, der Antragstellerin am selben Tag zugegangen, wurde Folgendes erklärt:
„...
Kündigung d. Hausverwaltervertrages/-vollmacht
Sehr geehrte Geschäftsleitung,
vorweg möchten wir bekanntgeben, dass wir hier im Namen und Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft der o.g. Liegenschaft tätig sind.
Namens der Wohnungseigentümergemeinschaft ... kündigen wir sohin fristgerecht den mit Ihnen geschlossenen Hausverwaltervertrag/-vollmacht per heutigem Tage, sodass dieser am 31. Dezember 2011 endet. Dies gemäß des gefassten und ausgehängten Mehrheitsbeschlusses der gegenständlichen Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die nachfolgende Hausverwaltung R***** I***** GmbH wird sich zur Übergabe der Unterlagen und Endabrechnung mit Ihnen in Verbindung setzen.
Wir ersuchen um Kenntnisnahme und verbleiben mit freundlichen Grüßen
der...
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