Entscheidungs 8Ob101/11b. OGH, 24-10-2011

ECLIECLI:AT:OGH0002:2011:0080OB00101.11B.1024.000
Record NumberJJT_20111024_OGH0002_0080OB00101_11B0000_000
Judgement Number8Ob101/11b
Date24 Octubre 2011
CourtOberster Gerichtshof (Österreich)
Kopf

Der Oberste Gerichtshof hat als Rekursgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Spenling als Vorsitzenden sowie den Hofrat Hon.-Prof. Dr. Kuras, die Hofrätin Dr. Tarmann-Prentner und die Hofräte Mag. Ziegelbauer und Dr. Brenn als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei A***** Co KG, *****, vertreten durch Dr. Gernot Nachtnebel, Rechtsanwalt in Wien, gegen die beklagte Partei DI M***** P*****, vertreten durch Dr. Diethard Schimmer, Rechtsanwalt in Wien, wegen 12.589,68 EUR sA, über die Rekurse sowohl der klagenden als auch der beklagten Partei gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 11. Mai 2011, GZ 38 R 229/10y-43, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Döbling vom 25. August 2010, GZ 15 C 288/08w-34, aufgehoben wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

Spruch

Die Rekurse werden zurückgewiesen.

Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei die mit 559,15 EUR (darin enthalten 93,19 EUR USt) bestimmten Kosten der Rekursbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen. Die klagende Partei hat die Kosten ihrer Rekursbeantwortung selbst zu tragen.

Text

Begründung:

Mit Mietvertrag vom 29. 10. 2001 vermietete die Klägerin an den Beklagten ab 1. 11. 2001 ein im Wesentlichen aus Büro, Lager und Garage bestehendes Mietobjekt, das sich in einem desolaten Zustand befand. Aus diesem Grund hatte der Beklagte in den ersten fünf Jahren nur die Hälfte des vereinbarten Hauptmietzinses zu bezahlen. Zudem erklärte er sich bereit, die für seine Zwecke notwendigen Sanierungsarbeiten durchführen zu lassen. Die Bestimmung des § 1096 ABGB wurde ausdrücklich ausgeschlossen. Aufgrund einer weiteren Vertragsbestimmung sollte „eine Aufrechnung von allfälligen Forderungen des Mieters aus welchem Rechtstitel auch immer an die Vermieterin gegen Forderungen der Vermieterin aus dem Mietvertrag ausgeschlossen“ sein. Der vereinbarte Mietzins bestand aus Hauptmietzins, anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben. Über die Betriebskosten wurde bei Vertragsabschluss nicht näher gesprochen. Die Klägerin schrieb dem Beklagten von Anfang an neben dem vereinbarten Hauptmietzins unter dem Begriff „Betriebskosten á conto“ jenen Betrag vor, der ihr selbst von der Hausverwaltung vorgeschrieben wurde, darunter auch die anteilige Reparaturrücklage. Dieser Umstand wurde dem Beklagten erst nach Auflösung des Bestandverhältnisses bewusst. Im Büro ließ er diverse Sanierungsarbeiten durchführen. Ab Mai 2007 kam es bei starken Regenfällen zu Wassereintritten über das Dach, wodurch auch drei vom Beklagten gelagerte Sonnenkollektoren beschädigt wurden. Mit 19. 9. 2008 wurde wegen Gefahr im Verzug die Abschaltung der Stromversorgung verfügt. Bis März 2008 zahlte der Beklagte die ihm monatlich vorgeschriebenen Beträge. In der Folge nahm er Abzüge vor; ab September 2008 stellte er die Mietzinszahlungen zur Gänze ein. Mit Aufkündigung vom 13. 8. 2008 kündigte der Beklagte das Bestandverhältnis zum 28. 2. 2009 gerichtlich auf.

Die Klägerin begehrte zunächst rückständige Mietzinse für die Monate April bis August 2008. In der Folge dehnte sie das Begehren um die Mietzinszahlungen für September 2008 bis Februar 2009 aus; vom Beklagten geleistete Zahlungen sowie die von diesem erlegte Kaution brachte sie in Abzug. Der Beklagte habe das Bestandobjekt in dem ihm bei Abschluss des Vertrags bekannten Zustand übernommen. Vom Beklagten gerügte Mängel seien überdies von der Hausverwaltung behoben worden. Mit ihm sei vereinbart worden, dass als Nebenkosten nicht die Betriebskosten im Sinn des MRG, sondern die gesamten von der Eigentümergemeinschaft des Hauses vorgeschriebenen Wohnbeiträge zu verstehen seien. Der Geltendmachung von Zinsminderungsansprüchen...

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