Entscheidungs 5Ob177/16i. OGH, 25-10-2016
| ECLI | ECLI:AT:OGH0002:2016:0050OB00177.16I.1025.000 |
| Judgement Number | 5Ob177/16i |
| Record Number | JJT_20161025_OGH0002_0050OB00177_16I0000_000 |
| Date | 25 Octubre 2016 |
| Court | Oberster Gerichtshof (Österreich) |
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden sowie den Hofrat Dr. Höllwerth, die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragsteller 1. Mag. K***** F*****, 2. M***** B*****, beide vertreten durch Mag. Helmut Marschitz und Dr. Harald G. Beber, Rechtsanwälte in Mistelbach, gegen die Antragsgegnerin Gemeinnützige Bau- und Wohnungsgenossenschaft „W*****“ eGenmbH, *****, vertreten durch Dr. Roland Kassowitz, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 22 Abs 1 Z 2a WGG iVm § 15e Abs 2 WGG, über den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 6. Juli 2016, GZ 39 R 94/16m-8, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Favoriten vom 19. Februar 2016, GZ 9 MSch 14/15g-4, bestätigt wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Antragsteller sind schuldig, der Antragsgegnerin binnen 14 Tagen die mit 368,95 EUR (darin enthalten 61,49 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung zu ersetzen.
Begründung:
Die Antragsgegnerin, eine gemeinnützige Bauvereinigung, ist unter anderem Eigentümerin von 88/16363-Anteilen der Liegenschaft EZ ***** KG *****, mit denen Wohnungseigentum an der Wohnung Nr 2002 verbunden ist. Die Wohnhausanlage wurde von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet und erstmals im Jahr 2004 bezogen. Wohnungseigentum wurde im Jahr 2013 begründet. Die Antragsgegnerin ist nicht Eigentümerin sämtlicher mit Wohnungseigentum verbundenen Anteile. Die Antragsteller sind seit 2009 Nutzungsberechtigte der genannten Wohnung. Sie verlangten von der Antragsgegnerin, nachträglich Wohnungseigentum an diesem Objekt zu übertragen und eine Fixpreisvereinbarung anzubieten. Die Antragsgegnerin lehnte dies ab.
Die Antragsteller begehren in dem bei der Schlichtungsstelle im Juni 2015 eingeleiteten Verfahren nach § 15e Abs 2 iVm § 15d Abs 2 und 3 WGG die Festsetzung des Preises für die nachträgliche Übertragung ihrer Wohnung in das Wohnungseigentum.
Die Antragsgegnerin wendet ein, ein Mieter könne im Fall eines Folgebezugs (§ 15c lit a Z 2 WGG) erst nach 10-, höchstens aber nach 15-jähriger Dauer seines Miet-
oder sonstigen Nutzungsvertrags die nachträgliche Übertragung des Objekts in sein Wohnungseigentum beantragen. Diese Frist habe noch nicht begonnen.
Das Erstgericht wies den Antrag auf Festsetzung des Kaufpreises ab. § 15c lit a WGG differenziere bezüglich des Anspruchs auf Übertragung von Wohnungseigentum zwischen Erstmieter (Z 1) und Folgemieter (Z 2). Für den Folgemieter entstehe nach 10-, höchstens aber 15-jähriger Dauer seines Miet- oder sonstigen Nutzungsvertrags (§ 15e Abs 1 lit b WGG) unter bestimmten Voraussetzungen ein Übertragungsanspruch. Für die Ermittlung der 10-jährigen Vertragsdauer sei ausschließlich die Dauer der Nutzung durch den Folgemieter selbst und nicht jene durch die Vormieter in Anschlag zu bringen. Da die Antragsteller das Objekt seit 2009 nutzten, sei das gesetzliche Erfordernis einer 10-jährigen Nutzungsdauer noch nicht erfüllt.
Das Rekursgericht bestätigte den Sachbeschluss der ersten Instanz und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs zu. Es teilte die Rechtsansicht des Erstgerichts. Mit dem Begriff „erstmaligen Überlassung“ in § 15c lit a Z 1 WGG könne nur der Erstmieter gemeint sei. In § 15c lit a Z 2 WGG finde sich der Terminus „spätere Überlassung“. Wenn man berücksichtige, dass mit „erstmalig“ grundsätzlich im Bereich des WGG tatsächlich ausschließlich die erste Nutzung/Überlassung gemeint sei, und auch dies im Zusammenhang mit dem Terminus „erstmalige Überlassung“ iSd § 39 Abs 30 lit a erster Fall WGG zu lesen sei, da die Berechnung des Fixpreises anhand der Herstellungskosten nur im Fall des § 15c lit a Z 1 vorgesehen sei, sprechen bereits diese Umstände dafür, dass auch mit dem Begriff der „erstmaligen Überlassung“ nur der Erstmieter gemeint sein könne. § 15c lit a Z 1 WGG stelle überdies – wie auch § 15e Abs 1 lit a verdeutliche – ausschließlich auf die erstmalige Überlassung nach dem erstmaligen Bezug ab. Die erstmalige Überlassung nach dem (erstmaligen) Bezug sei aber schon begrifflich nur einmal und nicht mehrmals möglich, gegebenenfalls bedürfe es aber dafür keines 10-jährigen Mietverhältnisses für den Eintritt der Fälligkeit des Anspruchs, da es eben nur auf den erstmaligen Bezug der Baulichkeit und nicht der konkreten Wohnung ankomme.
Selbst wenn man auch den historischen Willen des Gesetzgebers einer erleichterten Wohnungseigentumsbegründung ins Kalkül ziehe, so dürfe aber nicht außer Acht gelassen werden, dass letztlich auch das Telos des Gesetzes zu beachten sei. Nunmehr sollte – und davon könne ausgegangen werden – dem bisherigen Mieter die Möglichkeit eingeräumt werden, aufgrund der von ihm getätigten Leistungen (laufende Miete, insbesondere auch EVB, sowie insbesondere auch Finanzierungsbeitrag) einen Anspruch auf Erwerb von Wohnungseigentum zu erhalten, aber wohl kaum könne die Ermöglichung des Erwerbs von günstigem Wohnraum unter „Subventionierung“ des kaufwilligen Mieters angedacht gewesen sein. In diesem Zusammenhang werde der Anspruch auf eine Kaufoption ja auch an den nunmehr in § 15c WGG genannten Satz pro Quadratmeter gebunden, setze also eine nicht unerhebliche Eigenleistung in Form eines Finanzierungsbeitrags voraus. Wenn man hier weiter die Preisermittlung berücksichtigt, insbesondere die maßgeblichen Kriterien der §§ 15d, 23 Abs...
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