Entscheidungs 5Ob34/16k. OGH, 29-09-2016
| ECLI | ECLI:AT:OGH0002:2016:0050OB00034.16K.0929.000 |
| Date | 29 Septiembre 2016 |
| Record Number | JJT_20160929_OGH0002_0050OB00034_16K0000_000 |
| Judgement Number | 5Ob34/16k |
| Court | Oberster Gerichtshof (Österreich) |
Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden sowie den Hofrat Dr. Höllwerth, die Hofrätin Dr. Grohmann und die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei R***** R*****, vertreten durch die Draxler Rechtsanwälte KG in Wien, gegen die beklagte Partei M***** S*****, vertreten durch Dr. Roland Rast, Dr. Thomas Rast, Rechtsanwälte in Wien, wegen Aufkündigung, über die außerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 4. November 2015, GZ 38 R 208/15t-18, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Hietzing vom 8. Mai 2015, GZ 31 C 244/14t-14, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Der Revision wird Folge gegeben.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden aufgehoben. Die Rechtssache wird zur ergänzenden Verhandlung und neuerlichen Entscheidung an das Erstgericht zurückverwiesen.
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Begründung:
An der Liegenschaft EZ ***** GB ***** mit der Grundstücksadresse *****, ist Wohnungseigentum begründet. Der Kläger ist Wohnungseigentümer der Objekte „W 4“ (B-LNR 9) und „Garage“ (B-LNR 7). Die Beklagte ist Wohnungseigentümerin des Objekts „W 3“ sowie aufgrund des mit dem Rechtsvorgänger des Klägers abgeschlossenen Mietvertrags vom 2. 5. 1984 zugleich Mieterin der Garage des Klägers.
Mit Mietvertrag vom 2. 5. 1984 hatte die Beklagte vom Rechtsvorgänger des Klägers die „Wohnung Tür 4“ (Anm.: Wohnungseigentumsobjekt „W 3“) gemeinsam mit der Garage gemietet. Im Jahr 1997 wurde auf der Liegenschaft Wohnungseigentum begründet. Der Kläger ist seit 1998 Eigentümer der Wohnung W 4. Im Jahr 2000 erwarb er auch die – an die Beklagte vermietete – Wohnung W 3. Im Jahr 2007 veräußerte er die Wohnung W 3 an die Beklagte. In dem bezughabenden Kaufvertrag vom 2. 5. 2007 hielten die Streitteile ausdrücklich fest, dass der Käufer aufgrund des unbefristeten Mietvertrags vom 15. 5. 1984 Hauptmieter des Kaufobjekts sei und mit dem Verrechnungsstichtag dieses Mietverhältnis „jedoch nur hinsichtlich des Kaufobjektes“ einvernehmlich aufgelöst sei. Festgestellt wurde, „dass der genannte Mietvertrag vom 15. 5. 1984 in Bezug auf die vom Käufer ebenfalls gemietete Garage unverändert aufrecht“ bleibe.
Die Beklagte verwendet die Garage regelmäßig seit 2010 fast täglich zum Abstellen ihres Mopeds und zum Abstellen von Fahrrädern ihrer Familienmitglieder. Darüber hinaus lagert sie dort Werkzeug, Winterreifen, Bretter oder andere sperrige Gegenstände. Zeitweilig verwendet sie die Garage als Werkstätte für Arbeiten im Zusammenhang mit der Renovierung ihrer Wohnung und zum Lagern von diversen Materialien, die für die Sanierungsarbeiten benötigt werden. Zum Abstellen eines PKWs verwendet sie die Garage nicht.
Mit Schreiben vom 24. 9. 2007 (nach dem Verkauf der Wohnung durch den Kläger an die Beklagte) begehrte der damalige Vertreter des Klägers von der Beklagten die Überweisung von 30,75 EUR an Hauptmietzins zzgl 27,50 EUR Betriebskosten zzgl jeweils 20 % USt, insgesamt somit 70 EUR. Die Beklagte teilte diesem daraufhin mit, dass sie nach dem Mietvertrag keine Betriebskosten zu bezahlen habe. Der damalige Vertreter des Klägers nahm dies zur Kenntnis. Die Beklagte zahlte in der Folge monatlich stets nur den in diesem Schreiben vom 24. 9. 2007 vorgeschriebenen Hautmietzins zzgl USt. Bis zu einem Schreiben des Klagevertreters vom 9. 9. 2014 gab es keine schriftlichen Aufforderungen an die Beklagte, einen höheren Mietzins oder Betriebskosten zu bezahlen. Der Kläger wiederum bezahlte regelmäßig die Vorschreibungen der Eigentümergemeinschaft für die Garage. Es konnte nicht festgestellt werden, ob und in welchem Umfang dem Kläger dabei von der Beklagten zu tragende Betriebskosten gemäß § 21 MRG erwachsen sind.
Mit der Aufkündigung vom 25. 9. 2014 kündigte der Kläger der Beklagten den Mietvertrag über die Garage zum 30. 10. 2014 auf. Als Kündigungsgründe machte er seinen dringenden Eigenbedarf, die zweckfremde Nutzung und das Bestehen eines Mietzinsrückstands geltend. Auf die ursprünglich mitvermietete, nach dem Verkauf (nur) der Wohnung an die Mieterin im Mietvertrag verbliebene Garage seien die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes über die Aufkündigung entsprechend anzuwenden.
Die Beklagte wandte ein, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs den dringenden Bedarf an Wohnräumen voraussetze. Es liege weder eine vertragswidrige Benützung vor noch bestehe ein Mietzinsrückstand.
Das Erstgericht hob die gerichtliche Aufkündigung vom 26. 9. 2014 auf und wies das Begehren auf geräumte Übergabe der Garage ab. Die Garage sei ursprünglich mit der später an die Beklagte verkauften Wohnung mitvermietet worden und unterliege daher den Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG. Voraussetzung für eine Aufkündigung wegen Eigenbedarfs sei der Bedarf an Wohnräumen. Eine analoge Anwendung auf eine mitgemietete Garage komme nicht in Betracht. Der Eigenbedarf an einer Garage stelle auch keinen Kündigungsgrund im Sinn des § 30 Abs 1 MRG dar. Aus diesen...
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