Entscheidungs 8Ob108/12h. OGH, 29-08-2013
| ECLI | ECLI:AT:OGH0002:2013:0080OB00108.12H.0829.000 |
| Record Number | JJT_20130829_OGH0002_0080OB00108_12H0000_000 |
| Judgement Number | 8Ob108/12h |
| Date | 29 Agosto 2013 |
| Court | Oberster Gerichtshof (Österreich) |
Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Spenling als Vorsitzenden sowie den Hofrat Hon.-Prof. Dr. Kuras, die Hofrätin Dr. Tarmann-Prentner und die Hofräte Mag. Ziegelbauer und Dr. Brenn als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei H***** GmbH, *****, vertreten durch Bock Fuchs Nonnhof Rechtsanwälte OG in Wien, gegen die beklagte Partei V***** GmbH, *****, vertreten durch Eisenberger & Herzog Rechtsanwalts GmbH in Graz, sowie die Nebenintervenienten auf Seiten der beklagten Partei 1. A***** AG und 2. U***** C*****, beide: *****, beide vertreten durch Dr. Peter Hauser, Rechtsanwalt in Salzburg, wegen 1) Vertragsbeendigung und Übergabe (Streitwert: 24.000 EUR), 2) 10.000 EUR sA und 3) Feststellung (Streitwert: 24.000 EUR), über die Revision der klagenden Partei (Revisionsinteresse: 24.000 EUR) gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Graz als Berufungsgericht vom 9. August 2012, GZ 7 R 12/12d-195, womit das Urteil des Bezirksgerichts Graz-Ost vom 17. November 2011, GZ 211 C 271/09z-187, über Berufung der klagenden Partei teilweise als Teilurteil bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die Kosten des Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin als Mieterin und die Rechtsvorgängerin der Beklagten als Vermieterin schlossen am 15. 11./20. 11. 2006 einen Mietvertrag über ein zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch zu errichtendes Hotel in G***** ab. Gesellschafter der Klägerin waren zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die H***** GmbH und die Erstnebenintervenientin auf Seiten der Beklagten. Der Zweitnebenintervenient auf Seiten der Beklagten war neben seiner Gattin Vorstand der Erstnebenintervenientin (und zum damaligen Zeitpunkt deren Alleinaktionär, FN *****, Beil ./F). Der Mietvertrag lautet auszugsweise:
㤠1 - Mietobjekt
1. Der Vermieter ist Eigentümer der in G***** gelegenen Grundstücke […], auf welchem ein [Hotel] […] errichtet werden soll.
[…]
§ 2 - Vertragszweck
1. Die Vermietung erfolgt zum Zwecke des Betriebes eines Hotels durch den Mieter.
[…]
3. Der Vermieter übergibt dem Mieter ein Hotel, das zum Zeitpunkt der Übernahme den geltenden behördlichen Vorschriften und Auflage für Hotels der […]-Kategorie entspricht.
§ 3 - Mietdauer
1. Das Mietverhältnis beginnt bei Übergabe durch den Vermieter an den Mieter frühestens am 1. 5. 2008 und wird auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. […]
§ 4 - Kündigung
1. Während des Mietzeitraumes kann das Mietverhältnis nur aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Der Vermieter ist insbesondere dann zur Kündigung berechtigt, wenn
a) das Konkursverfahren oder ein gerichtliches Vergleichsverfahren über das Vermögen des Mieters eröffnet wird;
b) der Mieter mit 3 Monatsmieten insgesamt im Rückstand ist und nach der zweiten eingeschriebenen schriftlichen Mahnung nicht innerhalb von 2 Wochen den gesamten Rückstand bezahlt. Zwischen den Mahnungen müssen 4 Wochen liegen;
c) das Objekt anders genutzt wird, als die behördliche Genehmigung dies erlaubt und der Mieter die Nutzung nach schriftlicher Abmahnung (Einschreiben mit Rückschein) fortsetzt.
2. Kündigungen haben per Einschreiben mit Rückschein zu erfolgen.
§ 5 - Mietzins/Kaution
[…]
4. Der Mieter ist verpflichtet, bei Bezugsfertigkeit des Objektes eine Bankgarantie der Höhe von 6 Monatsmieten ohne Mehrwertsteuer zu stellen (ie 233.100 EUR).
[…]
§ 15 - Aufschiebende Bedingungen
Der gegenständliche Mietvertrag gilt unter folgenden aufschiebenden Bedingungen:
1. unwiderrufliche Finanzierungszusage für die gesamten Projektkosten […]“
Im Annex vom 4. 12. 2006 zu diesem Mietvertrag bestätigten die Geschäftsführer der Rechtsvorgängerin der Beklagten, dass dem Mieter als einmaliger Pre-Opening-Zuschuss ein Betrag von 250.000 EUR, zahlbar bei Übernahme des Hotels, gewährt werde. Dieser Annex wurde als Bestandteil des Mietvertrags geschlossen, wobei insbesondere auf § 15 des Mietvertrags verwiesen wurde, wonach der Vertrag und auch der Pre-Opening-Zuschuss erst durch Zustandekommen einer unwiderruflichen Finanzierung Rechtskraft erlange.
Am 31. 10. 2007 wurde zwischen der Erstnebenintervenientin als Verkäuferin und der P***** GmbH als Käuferin ein Kaufvertrag abgeschlossen, der Geschäftsanteile zum Gegenstand hatte (S*****-Agreement). Gegenstand dieses Vertrags war der Verkauf von drei Zielgesellschaften, zu denen auch die Klägerin gehörte, sowie zwei Immobilien-Markenrechten. Weder die Klägerin noch die Beklagte waren Parteien dieses Vertrags oder seiner Änderungsabkommen. In diesem Vertrag wird zwar das gegenständliche Hotelprojekt (§ 3 Pkt 4), nicht aber der Mietvertrag erwähnt.
Seit 17. 4. 2008 war an Stelle der Erstnebenintervenientin die C***** GmbH neben der H***** GmbH als Gesellschafterin der Klägerin im Firmenbuch eingetragen. Seit 20. 1. 2009 - und auch am 14. 5. 2009 - waren die C***** GmbH sowie die T***** Ltd als Gesellschafter der Klägerin eingetragen (FN *****, Beil ./D).
Im Jahr 2005 übernahmen Mag. S***** G***** und DI J***** W***** die Anteile der Rechtsvorgängerin der Beklagten. Davon war eine Liegenschaft erfasst, auf der beide ein Hotel mit 100 Zimmern eröffnen wollten. Diese Liegenschaft war dafür zu klein, weshalb die Nachbarliegenschaft erworben wurde. In weiterer Folge wurde Kontakt zum Zweitnebenintervenienten hergestellt, welcher Betreiber des Hotels werden sollte. Sowohl der Ankauf der Anteile an der Rechtsvorgängerin der Beklagten wie auch der Ankauf der weiteren Liegenschaft wurden von einer Bank finanziert. Dabei war der Eigenmittelanteil stets Thema und machten die Verantwortlichen der Bank den Gesellschaftern der Rechtsvorgängerin der Beklagten klar, dass es bei fehlender Bonität des Betreibers keine Finanzierung gebe.
Als die Gesellschafter der Rechtsvorgängerin der Beklagten erfuhren, dass die Erstnebenintervenientin ihre Anteile an die (gemeint: der) Klägerin verkauft hatte, urgierten sie Unterlagen, welche die Bonität der Klägerin untermauern sollten. Diese Unterlagen erhielten sie in der Folge nicht. Zu dieser Zeit wurde mit dem Bau des Hotels noch nicht begonnen. Von den Banken wurde Druck auf die Gesellschafter der Rechtsvorgängerin der Beklagten ausgeübt. In Summe bestand ein Obligo von ca 600.000 EUR. In der Folge - bis Ende 2007 bzw Anfang Frühjahr 2008 - führten die Gesellschafter der Rechtsvorgängerin der Beklagten mit einer dritten Gruppe Verkaufsverhandlungen. Davon erfuhr der Zweitnebenintervenient. Diesem wurde mitgeteilt, dass die Verkaufsverhandlungen ruhigen Gewissens geführt würden, weil die Rechtsvorgängerin der Beklagten „ansonsten“ konkursreif sei. Es würde ohnehin keine unwiderrufliche Finanzierungszusage vorliegen und daher keine Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag bestehen. Der Zweitnebenintervenient meinte darauf zu den Gesellschaftern der Rechtsvorgängerin der Beklagten, dass er die Rechtsvorgängerin der Beklagten kaufen und gleichzeitig einen Generalunternehmensauftrag für den Bau des Hotels auf Basis der Finanzierungszusage der V***** reg GenmbH erteilen werde, was in der Folge auch geschah.
Am 14. 5. 2009 (Eintragung vom 14. 2. 2008) waren die Nebenintervenienten Gesellschafter der Beklagten (FN *****,...
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